Despejo: os 4 Motivos e Como o Inquilino se Defende

Você recebeu uma notificação de despejo, ou está pensando em pedir a saída de um inquilino, e não sabe exatamente quais são os motivos válidos e os prazos envolvidos. A resposta direta: o despejo só pode ser pedido por motivos específicos previstos na Lei do Inquilinato: inadimplência, uso próprio, fim do contrato ou infração contratual. E o inquilino sempre tem direito a se defender dentro de um prazo legal antes de qualquer desocupação forçada.

Este guia explica os 4 motivos que justificam o pedido de despejo, como o inquilino pode se defender, e os prazos envolvidos em cada etapa. Ele complementa o guia completo de Direito Imobiliário e o de cláusulas abusivas de aluguel.

Sumário

• A resposta rápida
• Os 4 motivos que justificam o despejo
• Como o inquilino pode se defender
• Quando cabe liminar de despejo
• O que fazer antes de virar despejo
• Tabela resumo
• Perguntas frequentes

A resposta rápida

O despejo pode ser pedido por 4 motivos principais: falta de pagamento do aluguel, necessidade de uso próprio do imóvel pelo locador, fim do prazo do contrato sem renovação, ou infração de alguma cláusula contratual pelo inquilino. Em qualquer um desses casos, o processo é sempre judicial, e o inquilino tem direito a contestar dentro do prazo legal. Em caso de inadimplência, ainda é possível pagar a dívida (purgar a mora) e evitar a rescisão do contrato.

Os 4 motivos que justificam o despejo

1. Falta de pagamento (inadimplência)

É o motivo mais comum de despejo. O locador pode ajuizar a ação assim que o aluguel ou os encargos (condomínio, IPTU, quando previstos no contrato) ficarem em atraso, sem necessidade de esperar um número mínimo de meses de inadimplência.

2. Uso próprio do imóvel

O locador pode pedir o imóvel de volta para uso próprio ou de familiares, mesmo com o contrato ainda em vigor, desde que comprove essa necessidade real: não basta a simples alegação, é preciso demonstrar o motivo perante o juiz.

3. Fim do contrato (despejo por denúncia vazia)

Quando o contrato de locação chega ao fim e o inquilino permanece no imóvel sem a concordância do locador, cabe o chamado despejo por denúncia vazia: não é preciso apresentar nenhuma justificativa além do simples término do prazo contratual.

4. Infração contratual

Descumprir cláusulas do contrato (como sublocar sem autorização, usar o imóvel para finalidade diferente da combinada, ou causar danos além do desgaste natural) também autoriza o pedido de despejo, independentemente de estar em dia com o pagamento do aluguel.

Diferente da inadimplência, que costuma ter prova simples (o extrato de pagamento), a infração contratual exige que o locador reúna evidências concretas do descumprimento (fotos, testemunhas, notificações anteriores registrando o problema) antes de levar o caso à Justiça, já que a alegação isolada, sem nenhuma prova, dificilmente sustenta o pedido sozinha.

Como o inquilino pode se defender

O inquilino notificado da ação de despejo tem prazo de 15 dias para apresentar contestação, alegando o que for pertinente ao caso — pagamento em dia, ausência da necessidade alegada pelo locador, ou qualquer outro ponto que descaracterize o motivo apresentado. No caso específico de despejo por falta de pagamento, existe ainda a possibilidade de purgar a mora: pagar integralmente o valor em atraso dentro do prazo processual, o que extingue a ação e permite ao inquilino continuar no imóvel.

Quando cabe liminar de despejo

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) prevê a possibilidade de liminar de desocupação em até 15 dias, mediante prestação de caução pelo locador, em situações específicas: término do prazo de locação não residencial, ou descumprimento de acordo de desocupação já firmado entre as partes. Fora dessas hipóteses específicas, o despejo segue o rito processual comum, sem desocupação imediata antes da decisão final.

O que fazer se o aluguel está atrasado, antes de virar despejo

Antes de chegar à ação judicial, vale tentar negociar diretamente com o locador: parcelamento do valor em atraso, prazo adicional, ou até desconto pontual em troca de regularização imediata costumam evitar o processo, que gera custo e desgaste pros dois lados. Se a negociação direta não funcionar, o locador normalmente notifica o inquilino formalmente antes de protocolar a ação, dando uma última chance de pagamento, embora essa notificação prévia não seja, em todos os casos, uma exigência legal antes do ajuizamento.

Do lado do inquilino, documentar qualquer tentativa de negociação (mensagens, e-mails, comprovantes de proposta de pagamento parcial) ajuda bastante caso o caso avance para a Justiça, servindo de prova de boa-fé perante o juiz.

Vale lembrar também que multas e juros contratuais sobre o atraso precisam respeitar os limites previstos no próprio contrato de locação: cobranças acima do combinado, ou acréscimos não previstos originalmente, podem ser contestados independentemente do desfecho da disputa sobre a permanência no imóvel. Guardar uma cópia assinada do contrato, com todas as cláusulas sobre multa, juros e correção monetária, facilita identificar rapidamente se algum valor cobrado está fora do que foi combinado entre as partes no início da locação.

Tabela resumo

Quem mora há anos em um imóvel sem ser dono também deve conhecer a usucapião.

Perguntas frequentes

O locador pode trocar a fechadura ou cortar os serviços para forçar a saída do inquilino?

Não. Essas práticas configuram autotutela, expressamente proibida — o despejo sempre precisa seguir o processo judicial, mesmo em caso de inadimplência comprovada.

Purgar a mora pode ser feito quantas vezes o inquilino quiser?

Não. Desde a Lei 12.112/2009, o art. 62, parágrafo único, da Lei do Inquilinato limita a purgação da mora a uma vez a cada 24 meses: se o inquilino já usou esse mecanismo nesse período, não pode recorrer a ele de novo numa ação de despejo seguinte.

Quanto tempo demora um processo de despejo do início ao fim?

Varia bastante conforme a vara e a complexidade do caso, mas processos sem contestação relevante costumam ser mais rápidos que aqueles em que o inquilino apresenta defesa consistente, que podem se estender por meses.

O inquilino pode ser despejado durante feriados ou fins de semana?

A execução da ordem de desocupação segue o calendário processual comum, sem uma vedação genérica a período específico do ano, mas o cumprimento efetivo da ordem de despejo segue prazos e formalidades próprias determinadas pelo juiz do caso, geralmente contando com o auxílio de oficial de justiça no ato da desocupação, quando ela não ocorre voluntariamente dentro do prazo fixado na decisão.

Se a disputa envolve valor de aluguel considerado abusivo, vale ver também o guia sobre aumento abusivo de aluguel.

Está enfrentando uma situação de despejo, como locador ou inquilino? Conta nos comentários, pode ajudar outros leitores na mesma situação.

Eduardo Alves Neto, Doutor em Sociologia pela Universidade Federal de Sergipe e professor, é o idealizador do Decifra Direito. Sua missão é clara: transformar o “juridiquês” em informação acessível, capacitando cidadãos a entenderem e exercerem seus direitos. Com uma sólida formação e experiência em ciências sociais, oferece análises aprofundadas e guias práticos para uma sociedade mais consciente.