Aumento Abusivo de Aluguel: Quando é Ilegal e Como Agir
Chegou o aviso: seu aluguel vai subir 40%, 60%, às vezes mais que o dobro, de um mês para o outro. Antes de entrar em pânico ou assinar um aditivo por medo de perder o imóvel, vale parar e checar uma coisa: esse aumento é legal? Nem todo reajuste alto é aumento abusivo de aluguel — mas boa parte é, e a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) dá caminhos concretos para reverter cobranças fora da lei.
Este artigo é parte do cluster de Direito Imobiliário do Decifra Direito, e detalha como identificar e reagir a um aumento abusivo de aluguel antes de aceitar o valor. Se seu contrato também tem outras cláusulas suspeitas, vale conferir também o guia de cláusulas abusivas de aluguel.
Sumário
- O que é reajuste legal de aluguel
- Quando o aumento é abusivo
- Reajuste legal x aumento abusivo de aluguel: tabela comparativa
- Ação revisional: o caminho depois de 3 anos
- Como agir diante de um aumento abusivo de aluguel
- Perguntas frequentes
O que é reajuste legal de aluguel
O reajuste do aluguel é permitido e esperado: o problema não é o aumento em si, é como e quando ele acontece. Pela Lei do Inquilinato, o valor do aluguel só pode ser corrigido uma vez a cada 12 meses, aplicando o índice previsto expressamente no contrato (geralmente IGP-M ou IPCA). Esse reajuste é automático: não depende de negociação nova, só da aplicação da fórmula já combinada.
O Artigo 17 da Lei nº 8.245/91 deixa claro que o valor do aluguel é livremente convencionado entre as partes, mas proíbe expressamente vincular o reajuste ao salário mínimo ou à variação cambial: uma prática que, na prática, geraria aumentos completamente fora de controle.
Quando o aumento é abusivo
Um aumento abusivo de aluguel normalmente aparece em situações como estas:
- Reajuste fora do prazo: o proprietário tenta corrigir o valor antes de completar 12 meses do último reajuste.
- Índice diferente do contratado: o contrato prevê IGP-M, mas o aumento é calculado por outro índice, maior, escolhido de forma unilateral.
- Aumento sem nenhum índice: o locador simplesmente informa um novo valor “porque o mercado subiu”, sem nenhuma fórmula ou negociação formal.
- Vinculação ao salário mínimo ou à moeda estrangeira: prática nula de pleno direito pelo Artigo 17.
- Ameaça de despejo para forçar aceitação: pressão psicológica para o inquilino aceitar um valor fora do combinado, sob risco de não renovação.
Regra prática: se o aumento não vem acompanhado do índice contratual aplicado e da conta de como ele chegou naquele número, isso é um sinal claro de aumento abusivo de aluguel. Peça o detalhamento por escrito antes de aceitar.
Reajuste legal x aumento abusivo de aluguel: tabela comparativa
| Aspecto | Reajuste legal | Aumento abusivo |
|---|---|---|
| Periodicidade | Uma vez a cada 12 meses | Aplicado antes de completar 12 meses |
| Índice usado | O mesmo previsto em contrato (ex: IGP-M, IPCA) | Índice diferente, salário mínimo, moeda estrangeira ou nenhum índice |
| Forma | Automática, com base na fórmula já combinada | Valor imposto unilateralmente, “no achismo” |
| Base legal | Art. 17 e 18, Lei 8.245/91 | Contraria os mesmos artigos, sujeito a nulidade (Art. 45) |
Ação revisional: o caminho depois de 3 anos
Existe uma segunda via, diferente do reajuste anual automático: a ação revisional de aluguel, prevista nos Artigos 19 e 68 da Lei do Inquilinato. Passados pelo menos 3 anos desde o início do contrato (ou do último acordo/decisão sobre o valor), qualquer uma das partes pode pedir judicialmente que o aluguel seja ajustado ao valor de mercado — para cima, se o locador entender que está defasado, ou para baixo, se o inquilino entender que está acima do praticado na região.
A diferença essencial é que a ação revisional exige decisão judicial baseada em perícia de mercado, diferente do aumento abusivo de aluguel imposto por conta própria, não é algo que o proprietário pode aplicar sozinho, mesmo depois dos 3 anos.
Como agir diante de um aumento abusivo de aluguel
- Confira o contrato: qual índice está previsto, e quando foi o último reajuste aplicado.
- Peça o cálculo por escrito: exija que o locador ou a imobiliária mostrem como chegaram ao novo valor.
- Recuse formalmente, por escrito, se for o caso: um e-mail ou mensagem registrando a discordância diante de um aumento abusivo de aluguel evita que o silêncio seja interpretado como aceitação.
- Negocie: muitas vezes o aumento é revisto simplesmente porque o locador não esperava a contestação fundamentada.
- Busque o Juizado Especial Cível se não houver acordo: causas de menor complexidade não exigem advogado.
Se o não pagamento do valor de um aumento abusivo de aluguel levar a uma ameaça de negativação, o caminho é o mesmo de qualquer nome negativado indevidamente: contestar antes que a dívida seja considerada legítima. E se a cobrança persistir mesmo após a contestação formal, isso já configura cobrança indevida. E se, além do aumento, o contrato já tiver outras cláusulas problemáticas (como exigência de garantia dupla), vale revisar também o guia de tipos de garantia para saber quais modalidades a lei realmente permite.
Quando o locador é uma imobiliária ou administradora agindo profissionalmente, as regras de direitos do consumidor também se somam à Lei do Inquilinato, reforçando a proteção contra cobranças fora do contrato.
Perguntas frequentes
De quanto em quanto tempo o aluguel pode ser reajustado?
No máximo uma vez a cada 12 meses, aplicando o índice previsto no contrato. Reajuste antes desse prazo já configura aumento abusivo de aluguel.
O proprietário pode aumentar o aluguel pelo valor que quiser?
Não — isso caracterizaria aumento abusivo de aluguel. O reajuste automático precisa seguir o índice contratado. Fora disso, só é possível alterar o valor por acordo entre as partes ou por ação revisional judicial após 3 anos.
Posso me recusar a pagar um aumento abusivo de aluguel?
Sim, você pode contestar formalmente e continuar pagando o valor correto conforme o contrato, documentando a recusa por escrito, enquanto busca solução negociada ou judicial.
O que é a ação revisional de aluguel?
É o processo judicial, previsto nos Artigos 19 e 68 da Lei do Inquilinato, que permite ajustar o aluguel ao valor de mercado após pelo menos 3 anos do contrato, mediante perícia — pode ser pedida tanto pelo locador quanto pelo inquilino.
Reajuste vinculado ao salário mínimo é válido?
Não. O Artigo 17 da Lei do Inquilinato proíbe expressamente vincular o reajuste ao salário mínimo ou à variação cambial. Essa vinculação é uma das formas mais comuns de aumento abusivo de aluguel, e a cláusula que a prevê é nula.
Continue no cluster de Direito Imobiliário
Para o quadro completo de locação, compra e venda e condomínio, veja o guia Direito Imobiliário Descomplicado. E se seu contrato tem outras cláusulas suspeitas, o guia de cláusulas abusivas de aluguel traz mais 7 pontos de atenção.
Você já passou por um aumento abusivo de aluguel que parecia fora da lei? Conte sua experiência nos comentários.
Sobre o autor: Eduardo Alves Neto, Doutor em Sociologia pela Universidade Federal de Sergipe e professor, é o idealizador do Decifra Direito. Sua missão é clara: transformar o “juridiquês” em informação acessível, capacitando cidadãos a entenderem e exercerem seus direitos. Com uma sólida formação e experiência em ciências sociais, oferece análises aprofundadas e guias práticos para uma sociedade mais consciente.
