Distrato Imobiliário: Quanto Você Recebe de Volta na Devolução

Você desistiu da compra de um imóvel na planta (ou a construtora não cumpriu o prazo) e agora precisa saber quanto do dinheiro pago realmente volta pro seu bolso. A resposta direta: no distrato imobiliário, a Lei 13.786/2018 garante ao comprador a devolução de 50% a 75% dos valores pagos quando a desistência é dele, e a devolução integral ou quase integral quando a culpa é da construtora. A diferença entre esses dois cenários é o que define o valor final.

Este guia explica como funciona o distrato imobiliário em cada situação, os prazos de devolução e o que fazer se a incorporadora não cumprir. Ele complementa o guia-pilar de Direito Imobiliário e o artigo sobre cláusulas abusivas em contratos, que trata de outro tipo de contrato imobiliário problemático.

Sumário

• A resposta rápida
• O que é o distrato imobiliário
• Quando o comprador desiste: quanto volta
• Quando a culpa é da construtora
• Prazos de devolução
• Tabela comparativa
• Perguntas frequentes

A resposta rápida

O distrato imobiliário é o cancelamento formal de um contrato de compra e venda de imóvel, regulado pela Lei 13.786/2018 (conhecida como Lei do Distrato). Quando o comprador desiste por conta própria, a incorporadora pode reter entre 25% e 50% do valor pago, a título de multa, corretagem e despesas — o percentual exato depende de o empreendimento ter ou não patrimônio de afetação.

Quando quem descumpre o contrato é a construtora (atraso além do prazo de tolerância, obra abandonada, alteração indevida do projeto), o comprador tem direito à devolução integral ou quase integral, sem a retenção que penaliza a desistência voluntária no distrato imobiliário.

O que é o distrato imobiliário

Antes de 2018, cada incorporadora aplicava suas próprias regras de multa e prazo de devolução em caso de desistência, o que gerava disputas judiciais constantes.

A Lei 13.786/2018 uniformizou o tema, criando um regime específico para o distrato imobiliário em incorporações e loteamentos, com percentuais de retenção e prazos de devolução definidos em lei: reduzindo (mas não eliminando) a margem de discussão sobre o valor devido. Também trata separadamente da compra e venda de imóveis prontos e da compra na planta, já que os riscos e prazos envolvidos em cada modalidade são diferentes.

A lei se aplica a contratos firmados a partir de dezembro de 2018. Contratos anteriores seguem, em regra, o entendimento anterior dos tribunais, que costumava fixar a retenção da construtora em torno de 10% a 25%, bem menos do que os até 50% hoje previstos em lei para empreendimentos com patrimônio de afetação. Por isso, o primeiro passo antes de calcular quanto volta em um distrato imobiliário é confirmar a data de assinatura do contrato.

Quando o comprador desiste: quanto volta

Se a desistência parte do comprador (por dificuldade financeira, mudança de planos ou simples arrependimento fora do prazo de reflexão), a incorporadora pode reter uma parte do valor pago como compensação pelos custos já incorridos com a venda (comissão de corretagem, publicidade, despesas administrativas) e como multa contratual.

Em empreendimentos com patrimônio de afetação (um regime contábil que separa o dinheiro daquela obra específica do patrimônio geral da construtora, protegendo o comprador em caso de falência da empresa), a retenção pode chegar a até 50% do valor pago. Em empreendimentos sem patrimônio de afetação, o teto de retenção costuma ficar em torno de 25%. Na prática, isso significa que o comprador recebe de volta entre 50% e 75% do que já pagou, a depender do regime do empreendimento — informação que consta no memorial de incorporação, documento público registrado em cartório.

Quando a culpa é da construtora

O cenário muda completamente quando quem dá causa ao distrato imobiliário é a construtora, não o comprador. Isso acontece, por exemplo, quando:

a entrega do imóvel atrasa além do prazo de tolerância contratual (normalmente 180 dias, previsto no próprio contrato); a obra é abandonada ou paralisada por tempo prolongado; o projeto é alterado de forma unilateral e prejudicial, sem autorização do comprador; ou há vício de construção grave que inviabiliza o uso do imóvel.

Nesses casos, a jurisprudência do STJ é firme: o comprador não pode ser penalizado por um descumprimento que não deu causa, e tem direito à devolução integral (ou muito próxima disso) dos valores pagos, incluindo, em muitos casos, correção monetária e eventual indenização por danos morais e materiais decorrentes do atraso — tema tratado com mais detalhe no guia sobre dano moral.

Prazos de devolução

A Lei 13.786/2018 também fixa prazos para a incorporadora efetivamente devolver o dinheiro depois de formalizado o distrato imobiliário: até 30 dias após o término da obra, em empreendimentos com patrimônio de afetação; ou até 180 dias corridos após a formalização do distrato, nos demais casos.

Se a incorporadora não cumprir esse prazo, o comprador pode cobrar judicialmente a devolução, com correção monetária e, dependendo do caso, juros de mora, de forma parecida com o que acontece em qualquer cobrança indevida não resolvida na via administrativa. Os direitos básicos previstos no Código de Defesa do Consumidor (informação clara e reparação integral do dano) também se aplicam ao comprador de imóvel, já que a incorporadora é fornecedora nos termos do CDC.

Tabela comparativa

A Lei 13.786/2018 é a base legal de todos os percentuais e prazos acima: vale ler o contrato de compra e o memorial de incorporação para confirmar em qual regime seu caso se enquadra antes de formalizar o distrato.

Perguntas frequentes

Posso cancelar a compra sem nenhuma multa?

Só dentro do prazo de reflexão de 7 dias, quando a compra foi feita fora do estabelecimento comercial (por telefone ou internet, por exemplo), conforme o Código de Defesa do Consumidor. Fora desse prazo, a desistência do comprador em um distrato imobiliário normalmente gera retenção pela construtora, dentro dos limites da Lei 13.786/2018.

O que é patrimônio de afetação e por que ele muda o percentual de retenção?

É um regime que separa o patrimônio daquela obra específica do patrimônio geral da incorporadora, protegendo o comprador se a empresa falir. Como esse regime dá mais segurança jurídica ao negócio, a lei permite uma retenção maior (até 50%) em caso de desistência do comprador nesses empreendimentos, em comparação com os sem patrimônio de afetação (até 25%).

A construtora pode se recusar a fazer o distrato imobiliário?

Não. O direito ao distrato é garantido por lei — a construtora não pode impedir o cancelamento do contrato, mas pode aplicar a retenção percentual prevista, conforme o regime do empreendimento e a parte responsável pelo descumprimento.

Vale a pena negociar diretamente com a construtora antes de entrar na Justiça?

Sim, na maioria dos casos. Muitas incorporadoras preferem acordos administrativos a um processo judicial, e é comum conseguir prazos ou percentuais melhores do que o mínimo legal por negociação direta, reservando a via judicial para quando a construtora não cumpre nem os termos mínimos da lei.

Assim como no distrato imobiliário, outros contratos do dia a dia também têm regras próprias de cancelamento e multa: vale conferir o guia sobre aumento abusivo de aluguel se o seu problema for com um contrato de locação, não de compra e venda.

Está em processo de distrato imobiliário e tem dúvida sobre o percentual que a construtora reteve? Conta nos comentários os detalhes do seu caso. O regime do seu empreendimento pode mudar bastante a conta.

Eduardo Alves Neto, Doutor em Sociologia pela Universidade Federal de Sergipe e professor, é o idealizador do Decifra Direito. Sua missão é clara: transformar o “juridiquês” em informação acessível, capacitando cidadãos a entenderem e exercerem seus direitos. Com uma sólida formação e experiência em ciências sociais, oferece análises aprofundadas e guias práticos para uma sociedade mais consciente.