Atraso na Entrega do Imóvel: Seus Direitos Segundo o STJ (Tema 996)

O apartamento que você comprou na planta já passou do prazo de entrega, inclusive do prazo de tolerância, e a construtora ainda não te deu uma data concreta. A resposta direta: em caso de atraso na entrega do imóvel, o Tema 996 do STJ garante ao comprador indenização por lucros cessantes (calculada como um aluguel mensal do imóvel equivalente) desde o fim do prazo de tolerância até a entrega real das chaves, além de proibir a cobrança de juros de obra nesse período.

Este guia explica o que diz o Tema 996 do STJ, como calcular a indenização por atraso e o que fazer quando a construtora não cumpre o prazo. Ele complementa o guia-pilar de Direito Imobiliário e o artigo sobre distrato imobiliário, para quem prefere cancelar a compra em vez de esperar.

Sumário

• A resposta rápida
• Atraso na entrega do imóvel: o que diz o Tema 996
• O prazo de tolerância e o atraso na entrega do imóvel
• Como calcular a indenização por lucros cessantes
• A proibição dos juros de obra após o prazo
• O que fazer diante do atraso na entrega do imóvel
• Tabela comparativa
• Perguntas frequentes

A resposta rápida

O atraso na entrega do imóvel além do prazo de tolerância contratual gera, segundo o Tema 996 do STJ (julgado em recurso repetitivo, vinculante para todo o país), o direito automático a indenização por lucros cessantes — o prejuízo do comprador é presumido, não precisa ser provado individualmente.

Essa indenização é calculada como um aluguel mensal equivalente ao de um imóvel semelhante na região, contado do fim do prazo de tolerância até a data em que as chaves são efetivamente entregues. Além disso, a cobrança de juros e correção sobre o saldo devedor da obra (“juros de obra”) depois desse prazo é considerada ilegal em qualquer caso de atraso na entrega do imóvel.

Atraso na entrega do imóvel: o que diz o Tema 996

O Tema 996 foi fixado pelo Superior Tribunal de Justiça em julgamento de recurso repetitivo (REsp 1.729.593/SP), o que significa que a tese estabelecida vincula todos os processos semelhantes em tramitação no Brasil, não é apenas uma opinião isolada de uma turma do tribunal. Vale um detalhe técnico: o caso julgado envolvia um imóvel do programa Minha Casa, Minha Vida, mas a jurisprudência posterior aplica a mesma tese, por analogia, a qualquer compra de imóvel na planta com prazo de entrega descumprido, não só aos contratos do programa habitacional.

A tese sobre atraso na entrega do imóvel estabelece três pontos centrais: o contrato deve prever prazo certo de entrega, não vinculado à liberação de financiamento ou a qualquer outro negócio jurídico (exceto o próprio prazo de tolerância); o atraso além da tolerância gera presunção de prejuízo, ensejando indenização por lucros cessantes; e é ilícita a cobrança de juros de obra após o prazo de entrega ajustado.

O prazo de tolerância e o atraso na entrega do imóvel

É comum, e legal, que contratos de compra de imóvel na planta incluam uma cláusula de tolerância, geralmente de 180 dias corridos, durante os quais a construtora pode atrasar a entrega sem consequência contratual. Esse prazo é considerado válido pela jurisprudência, desde que esteja escrito de forma clara no contrato. O problema começa quando a construtora ultrapassa também esse prazo de tolerância: é só a partir daí que se configura, juridicamente, o atraso na entrega do imóvel e nascem os direitos do Tema 996.

Como calcular a indenização por lucros cessantes

O valor da indenização é calculado com base no valor de locação de um imóvel similar na mesma região, não no valor pago pelo comprador, nem em uma porcentagem fixa do preço do imóvel. Na prática, isso costuma exigir uma pesquisa de mercado (imobiliárias da região, anúncios de aluguel de imóveis parecidos) para embasar o pedido, seja na negociação direta com a construtora, seja em uma ação judicial.

O período indenizável começa no primeiro dia após o fim do prazo de tolerância e termina na data em que a posse do imóvel é efetivamente disponibilizada ao comprador, não na data da assinatura da escritura, que pode ocorrer depois.

A proibição dos juros de obra após o prazo

Durante a construção, é comum que o contrato preveja correção monetária e juros sobre o saldo devedor financiado diretamente com a construtora (diferente do financiamento bancário). O Tema 996 estabelece que, depois de vencido o prazo de entrega (incluída a tolerância), essa cobrança de juros deixa de ser legítima — o comprador não pode ser cobrado por juros de obra referentes a um período de atraso na entrega do imóvel em que a construtora já estava em mora com sua própria obrigação.

O que fazer diante do atraso na entrega do imóvel

O primeiro passo é reunir a documentação: contrato de compra e venda, comprovantes de pagamento, e qualquer comunicação da construtora sobre o andamento da obra e novos prazos prometidos.

Com isso em mãos, muitas vezes é possível negociar diretamente a indenização com a construtora, sem judicializar, especialmente em casos de atraso moderado. Se durante o período de espera você também sofreu algum tipo de cobrança indevida por parte da construtora, vale reunir essa documentação junto com o pedido de indenização pelo atraso.

Quando a negociação não avança, cabe ação judicial de indenização por descumprimento contratual, cumulada com pedido de restituição de eventuais juros de obra cobrados indevidamente durante o período de atraso. Se o comprador preferir simplesmente desistir da compra em vez de esperar, o caminho é o distrato imobiliário, mas, nesse caso específico, por culpa da construtora, o comprador tem direito à devolução integral ou quase integral dos valores pagos, sem a retenção normalmente aplicada quando é o comprador quem desiste.

Tabela comparativa: atraso na entrega do imóvel

O texto completo do julgamento do Tema 996 pode ser consultado no portal de recursos repetitivos do STJ.

Perguntas frequentes

Preciso provar o prejuízo para receber a indenização por atraso na entrega do imóvel?

Não. O Tema 996 estabelece que o prejuízo é presumido pela simples privação injusta do uso do bem. Não é necessário comprovar, por exemplo, que você pagava aluguel enquanto esperava o imóvel.

O prazo de tolerância de 180 dias vale para qualquer contrato?

O prazo específico pode variar conforme o que está escrito no contrato, mas 180 dias é o padrão mais comum no mercado e o que a jurisprudência costuma validar como razoável. Vale sempre conferir o número exato no seu contrato.

Posso pedir indenização e continuar com a compra do imóvel?

Sim. A indenização por lucros cessantes não exige que o comprador desista do negócio: é possível receber a compensação pelo atraso e seguir com a aquisição normalmente.

A indenização por atraso também cobre danos morais?

Pode, dependendo do caso concreto — situações de atraso muito prolongado, descaso da construtora ou impacto significativo na vida do comprador (por exemplo, ficar sem moradia própria por anos) podem justificar pedido de danos morais além dos lucros cessantes, mas isso depende de avaliação caso a caso pelo juiz. Vale conferir também o guia sobre dano moral para entender melhor quando uma situação vira indenização.

Depois de resolver a situação do imóvel na planta, vale lembrar que outras obrigações financeiras também acompanham a propriedade, como o IPTU, que só passa a ser devido a partir do momento em que o imóvel é registrado em seu nome, e eventuais cláusulas abusivas se você pretende alugar o imóvel assim que receber as chaves.

Está enfrentando atraso na entrega do seu imóvel e não sabe como calcular o que tem direito a receber? Conta nos comentários sua situação. Pode ajudar quem está no mesmo momento.

Eduardo Alves Neto, Doutor em Sociologia pela Universidade Federal de Sergipe e professor, é o idealizador do Decifra Direito. Sua missão é clara: transformar o “juridiquês” em informação acessível, capacitando cidadãos a entenderem e exercerem seus direitos. Com uma sólida formação e experiência em ciências sociais, oferece análises aprofundadas e guias práticos para uma sociedade mais consciente.