ITBI x ITCMD: as Diferenças Entre os Dois Impostos

Você vai comprar um imóvel, ou recebeu um imóvel de herança ou doação, e a conta veio com a sigla de um imposto que você nunca tinha ouvido falar, e não sabe se está pagando o certo. A resposta direta: ITBI x ITCMD são impostos diferentes que incidem sobre situações diferentes envolvendo imóveis: o ITBI é municipal e incide sobre compra e venda entre vivos, enquanto o ITCMD é estadual e incide sobre herança e doação.

Este guia explica as diferenças entre ITBI x ITCMD, quem paga cada um e como as alíquotas são calculadas. Ele complementa o guia-pilar de Direito Imobiliário e o artigo sobre IPTU, outro imposto que incide sobre imóveis, mas de forma recorrente, não na transmissão.

Sumário

• A resposta rápida
• ITBI: o imposto municipal da compra e venda
• ITCMD: o imposto estadual da herança e doação
• ITBI x ITCMD: quem paga cada um
• O que muda com a reforma tributária
• Tabela comparativa
• Perguntas frequentes

A resposta rápida

Na comparação ITBI x ITCMD, a diferença central é o fato gerador: o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) incide quando um imóvel muda de dono por meio de um negócio entre vivos (compra e venda, permuta, dação em pagamento) e é cobrado pelo município. Já o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) incide quando um bem é transmitido por herança (causa mortis) ou por doação, e é cobrado pelo estado.

As alíquotas também variam bastante na conta de ITBI x ITCMD: o ITBI costuma ficar entre 2% e 3% do valor do imóvel, definido por cada município, enquanto o ITCMD pode chegar a até 8%, definido por cada estado.

ITBI: o imposto municipal da compra e venda

O ITBI é cobrado toda vez que um imóvel é transferido entre vivos mediante ato oneroso: a compra e venda tradicional é o caso mais comum, mas também incide em permutas e dações em pagamento. A alíquota é definida por cada prefeitura, geralmente entre 2% e 3% do valor de referência do imóvel (que pode ser o valor da transação ou o valor venal usado pelo município, prevalecendo o maior). O pagamento costuma ser condição para o registro da escritura em cartório: sem a guia do ITBI quitada, o cartório normalmente não formaliza a transferência.

ITCMD: o imposto estadual da herança e doação

O ITCMD incide sobre a transmissão gratuita de bens, seja por herança (quando o proprietário falece) ou por doação (quando o proprietário transfere o bem em vida, sem contrapartida financeira). Diferente do ITBI, que é municipal, o ITCMD é de competência estadual, e cada estado define sua própria alíquota, respeitando o teto de 8% fixado pela Resolução do Senado Federal nº 9/1992. Em processos de inventário, o pagamento do ITCMD costuma ser um dos requisitos para a conclusão da partilha dos bens entre os herdeiros.

ITBI x ITCMD: quem paga cada um

No ITBI, a responsabilidade pelo pagamento é, em regra, do comprador do imóvel: é ele quem se beneficia da aquisição e, na prática, quem precisa da guia quitada para registrar a escritura em seu nome. No ITCMD, quem paga é o herdeiro ou o donatário (quem recebe a doação). A lógica é a mesma: quem recebe o bem gratuitamente é quem arca com o imposto sobre essa transmissão.

O que muda com a reforma tributária

A reforma tributária do consumo, focada em PIS, Cofins, ICMS e ISS, não altera diretamente o ITBI nem o ITCMD, que continuam sendo tributos sobre patrimônio e transmissão, fora do escopo do IBS e da CBS. Ou seja, a comparação ITBI x ITCMD continua valendo exatamente como valia antes da reforma. O ITCMD, porém, não ficou totalmente de fora: a EC 132/2023 alterou o art. 155 da Constituição para tornar a progressividade do ITCMD obrigatória (antes era uma faculdade dos estados, validada pelo STF), já regulamentada pela LC 227/2026. Isso significa que estados que ainda cobravam alíquota única, como São Paulo (4% fixo), precisam migrar para faixas progressivas conforme o valor da herança ou doação, sempre dentro do teto de 8% da Resolução do Senado nº 9/1992. Vale confirmar a tabela vigente no estado específico, já que a transição está em andamento.

Tabela comparativa

Resumindo: a comparação ITBI x ITCMD é uma das mais cobradas sempre que um imóvel muda de titularidade, seja por compra, herança ou doação.

Perguntas frequentes

Uma doação de imóvel com encargo (como assumir uma dívida) paga ITBI ou ITCMD?

Pode incidir os dois: o ITCMD sobre a parte gratuita da doação, e o ITBI sobre a parte onerosa (o valor do encargo assumido), já que a operação passa a ter, em parte, natureza de compra e venda.

É possível pagar ITBI x ITCMD sobre o mesmo imóvel na mesma transação?

Não na mesma transação, já que os fatos geradores são distintos — mas nada impede que um mesmo imóvel gere ITCMD numa herança e, anos depois, ITBI numa venda posterior pelo herdeiro.

O valor usado para calcular o imposto é o da escritura ou o valor de mercado?

Em geral, prevalece o maior entre o valor da transação (ou da avaliação do bem, no caso de herança/doação) e o valor venal de referência usado pelo município ou estado — cada ente federativo tem sua própria metodologia de avaliação.

Existe isenção de ITCMD para heranças de baixo valor?

Depende do estado: vários estados brasileiros preveem isenção ou alíquota reduzida para heranças abaixo de um determinado valor, geralmente vinculado a múltiplos do salário mínimo ou de uma unidade fiscal estadual. Vale consultar a legislação específica do estado.

Se a operação envolver um distrato de compra na planta ou uma disputa sobre valores, vale conferir também o guia sobre distrato imobiliário, e para quem já está organizando a declaração de Imposto de Renda do ano do recebimento, a calculadora de Imposto de Renda ajuda a simular o impacto do novo bem na declaração.

Está organizando uma compra, herança ou doação de imóvel e tem dúvida sobre qual imposto se aplica? Conta nos comentários sua situação. Pode ajudar quem está no mesmo momento.

Eduardo Alves Neto, Doutor em Sociologia pela Universidade Federal de Sergipe e professor, é o idealizador do Decifra Direito. Sua missão é clara: transformar o “juridiquês” em informação acessível, capacitando cidadãos a entenderem e exercerem seus direitos. Com uma sólida formação e experiência em ciências sociais, oferece análises aprofundadas e guias práticos para uma sociedade mais consciente.